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摘 要：随着经济的发展和理论的健全,策划起着越来越重要的作用,本文主要从房地产策划与建筑策划的发展状况和它们的关联以及二者在策划领域的作用等方面,深入的探讨两者的运作规律,使其更有助于我们今后在房地产和建筑领域的进一步发展.
关 键 词：建筑策划房地产策划
一、房地产策划与建筑策划的起源
(一)房地产策划的起源
房地产策划的出现晚于建筑策划,因为只有当一些建筑具有了商品属性,从而形成了房地产行业,以及当房地产行业发展到一定的成熟阶段时房地产策划才会出现.
(二)建筑策划的起源
在国外,建筑策划的原始思想来源于建筑设计前期的“民众参与听询设计”,以避免居住环境的营造有悖于使用者和管理者的期望与需求.建筑策划(ArchitecturalProgramming)的研究始于欧美的二战以后.当时城市的重建与修复是在基本建设资金匮乏、基础设施破坏严重的情形下展开的,为了基本建设项目投入资金的高回报,保证建成环境和空间功能的高效益,城市建设职能部门、开发商、规划师和建筑师开始对建设项目的可行性研究倾注极大的心血,把研究成果运用到城市的基本建设中去,这为后来的建筑策划理论框架的建构做出了积极的准备.
1959年美国威廉.佩纳在《建筑实录》上发表“建筑分析——一个好设计的开始”一文,成为建筑策划的萌芽.20世纪80年代以后,以罗伯特.赫什伯格为代表人物的第二代建筑策划研究学者又不断将研究向前推进.在日本和英国,也有相当多的学者长期以来对此进行不断的探索.到90年代,建筑策划的应用在西方逐渐发展成熟.
二、房地产策划与建筑策划的基本内容和操作程序
(一)房地产策划的概念和内容
房地产策划并没有一个统一的定义,可借鉴的定义有:“房地产策划就是为实现房地产投资开发的具体目标,提出创造性的思维对策,并制定出具体的实施计划,包括房地产战略策划、房地产广告策划、房地产营销策划、房地产物业管理策划”等等.
(二)房地产策划的程序步骤
房地产概念设计(主题策划)、房地产项目策划(前期策划)和房地产营销策划(后期策划).
(三)建筑策划的概念和内容
建筑策划的内容包括：
1.对建设目标的明确.
2.对建设项目外部条件的把握,如社会环境、人文环境、自然环境、基础设施、规划设计条件等.
3.对建设项目内部条件的把握,如使用者、住户商家、物业管理者、功能要求等.
4.对建筑项目空间构想的表述形成概念设计,把空间构想的东西提出来,进行空间评价.
5.建筑项目实现手段的确定,包括建筑材料、结构方式、构造、设备等技术构想.
(四)建筑策划的操作程序
建筑策划运行主要的6个步骤为：（1）制定目标,研究目标,成立策划组,安排工作进度；（2）收集相关信息条件；（3）提出策划初步构想；（4）研究需求；（5）总结出各项策划要点；（6）制定策划书.
三、房地产策划与建筑策划的区别联系
(一)共同特征
因为都属于策划活动,所以房地产策划和建筑策划从策划角度来说有许多类似的特性:
1.综合性.二者进行研究和实践的领域都位于几个学科相互交叉的边缘地带,都体现了边缘学科综合借鉴相关学科知识的特征.
2.实性.由于它们都是对未来适应性和成果的预测,因此二者都非常重视对历史资料、现状项目、现有条件和社会实态的调查与分析.
3.域性.建筑是要建在一个特定的地点,这就涉及了不同建设地点的地理地质条件、气候环境、区域经济环境、人文风俗习惯、社会文化背景和政治政策法规等,这些情况无论是房地产策划或者建筑策划都同样需要考虑.
4.统性.房地产策划和建筑策划都强调策划活动是一个庞大和科学的系统工程,涉及许多子系统,同时各子系统之间相互配合、联系密切.
5.活性.这两种策划都讲求策划的成果能够被评估和修正,同时,随着环境和需求的变化具有最大限度的变通性和适应性.
(二)房地产策划与建筑策划的区别
1.主要目标.房地产策划的主要目标是以科学的方法为房地产投资者提供包括投资、概念、设计、营销和管理等方面的专业建议,使开发商能够合理地运用社会资源,以获得最大的投资效益.经济目标,即变现获利是房地产的主要目标.建筑策划不同,它也注重经济性方面,但重点不是考虑如何获得回报,而是关注建筑对于资源的有效利用和建筑的可持续发展方面.建筑策划的主要目标,是为了使建筑能够更好地为开发者、使用者和社会服务,它更重视满足客户、使用者的需求,以及对投资者、使用者、建筑师的价值取向做出平衡.同时,它还要通过对现状的科学分析,做出合理预测,直接为下一步的设计提供依据,对设计进行优化.其最终的目的是帮助建筑师和工程师完成一个符合客户和使用者要求的好的建筑作品.
2.研究对象和范围.房地产策划的对象通常被认为包括投资分析、项目开发、工程管理和营销推广四个方面.
建筑策划的研究对象是建筑的使用者、建筑的功能、建筑的形式、建筑的经济性和时间,以及它们之间的平衡和协调.
3.服务对象.房地产策划的服务对象是开发商、投资者,包括企业、个体投资者、基金、银行和政府等.建筑策划的服务对象可以是投资者、使用者,甚至社会大众,实际上,有的投资者也是使用者,或者是使用者之一.
4.人员构成.根据策划的发展要求和服务内容的变化,人员构成也在变化.房地产策划和建筑策划小组中一般都会包括建筑设计专业人员,但因其目标的不同,二者在其他人员构成上各自有不同的侧重点.策划小组的人员构成有建筑师、工程师、客户代表、使用者代表、建筑经济师、社会学家、类学家等等.
四、房地产策划与建筑策划在我国的发展情况
(一)房地产策划在我国的发展情况
我国房地产策划起步于1993年,首先在广东地区出现.它不像建筑策划从引进理论开始,而是从对房地产的营销推广开始的.活跃的市场竞争产生了一批地产策划人,正是这些策划人在不断的实践中积累和总结,促进了房地产策划的发展.而从1998年房地产市场开始复苏至今,房地产业的各个环节都逐渐得到社会和政府的关注和完善,政策、土地、金融、法律、贷和税收等方面也更加规范.因此,在同等竞争条件下要想获得更大的竞争力,房地产策划的作用就凸显出来.