本站原创本文是一篇房地产论文范文,房地产方面有关毕业论文提纲,关于我国房地产投资信托的法律相关函授毕业论文范文。适合房地产及法律法规及房地产市场方面的的大学硕士和本科毕业论文以及房地产相关开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
[摘 要]区别于一般的信托,房地产信托具有资产的流动性和税收待遇“管道性”等两个特点.我国法律法规对房地产信托的资产流动、投资人资格及税收作出的严格限制阻碍了我国房地产信托的发展.笔者认为应根据证券投资基金设立REITs.其设立的REITs应选择具有一定信托经验和房地产知识的专业人员和商业银行托管人.
[关 键 词]房地产投资信托；REITs信托
一、房地产投资信托特性分析
房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrust）,简称REITs,是指一种采取公司、信托或协会的组织形式,①通过公开发行基金单位,集合公众投资者资金,有专门机构经营管理,投资于具有收益性的房地产或房地产抵押贷款债权,将出租管理不动产所得的收益以派息的方式分配给投资人.作为特殊的信托组织形式,房地产信托具有如下的特点.
(一)房地产投资信托实质是房地产证券化的产物,其资产具有流通性
房地产投资信托通过将房地产证券化,为中小投资者提供一种流动性好、投资灵活的投资渠道.房地产投资基金作为资金流通的管道,不仅可以通过资产证券化方式使不易流通的土地、房屋等房地产转化为可分且可流通的证券权益,也可以一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产包装上市,甚至可以将整个纳税的集团公司收归REITs进行操作.这一方式有效地加快了房地产产业发展,使更多资金量小的投资者享受到房地产增值的好处.
(二)房地产投资信托在享受税收待遇上具有“导管”的特性
起源于美国的房地产信托投资的产生与发展都与税收使分不开的.第一部与房地产投资信托有关的立法《房地产投资信托法案》(RealEstateInvestmentTrustActof1960)目的就是为了向以聚集基金投资于房地产的小投资者提供一种税收优惠机会,这些税收优惠大幅度地降低了房地产的税后成本.我们将REITs在税收方面作为将收入分配给信托受益人的一个渠道或导管来处理,②可以不必为分配给股东股东的应纳税收入纳税,只有受益人才为分配所得的收入纳税.房地产信托式信托体系减免了投资者的赋税问题,加快了房地产市场的发展,使房地产企业解决了融资难的问题,而且还促使更多中小投资者进行投资.
二、REITs在我国发展的法律障碍
根据我国对房地产信托的规定,笔者认为我国法律仍存在如下缺陷.
(一)房地产投资信托资金流动性受到阻碍
在我国还没有专门针对REITs立法的情况下,公司型REITs只能依据《公司法》运作,我国开展公司型REITs时,投资者的购买和撤回是有限制的,投资者所购买的REITs只能在二级市场上进行交易,而不便于要求公司赎回,公司也不能随时增发.另外,REITs信托受益凭证是否属于能够依据《证券法》发行并在公开市场上交易则尚需经国务院作出认定.
(二)投资者限制范围过宽
《信托投资公司管理办法》规定“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时,接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份),每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元).”这样就限制了投资的参加者数量,同时也限制了参加者的条件,将持有资金较少的投资者,即将投资不足5万元的众多个人投资者拒之门外.
(三)缺乏针对房地产信托设计的税收体系
我国目前还未建立起完善的房地产投资信托的税收制度,并且现有的房地产投资信托制度还存在着两大问题.一是,迄今为止房地产信托业务税收政策一直没有明确、稳定的政策意向,缺少针对性的法律法规,对信托业务的税收一定程度上处于无法可依的状态,这显然不利于信托当事人对信托投资收益进行准确的预期,增加了信托公司进行业务创新的难度.
三、完善我国房地产信托投资的建议
鉴于上面所指出的现行法规不能适应当前房地产投资信托发展的种种缺陷及实践中存在的问题,笔者认为,主要应从以下几个方面完善对REIT的法律规范.
(一)建立专门的房地产投资信托法律体系
目前我国已经颁布的“一法两规”中的“两规”属于行政法规的范畴,立法层次不够高,其中一个还是“暂行办法”,这使得我国信托业法缺乏应有的权威性.我们应制定一些房地产投资信托的专项法律,特别是关于房地产投资信托资金如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托时是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题.
(二)取消对信托产品资金规模的限制
在日本、韩国、法国、德国等各国的信托立法中,都没有对信托资金规模进行限制或者对信托产品禁止宣传等规定.鉴于房地产业属于资金密集型行业的特点,应该取消对信托资金规模的限制,这样有利于降低房地产投资信托的投资门槛,分散投资风险.同时还应允许信托投资公司对其信托产品进行宣传,以帮助其扩展业务能力,实现房地产金融的市场化.
(三)加强对REIT经营机构的法律监管
借鉴美国的做法,在法律上对REIT的资产、收入、分配等各方面作出严格要求,完善事前监管体制.其次,信托监管部门还应加强对房地产投资信托日常经营业务的监管.
[注释]
①SeeUS1960InternalRevenueCode(I.R.C.),Sec.856(a):theterm“realestateinvestmenttrust”meansacorporation,trust,orassociation.
②“渠道或导管”即pass-throughtreatment,是指受益人应成为信托的纳税人,信托只不过是受益人获得利益的管道而已.
[作者简介]吕锐,广东外语外贸大学.