维护房地产市场稳定法律

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[摘 要]房地产业当前已然成为支柱性产业,它具有关联度大、产业链长的基本特征,能不同程度地影响到上下游60多个产业的发展.而在这当中,房地产市场变化态势已成为房地产业发展链条中的重要组成部分,在经济层面上,它影响着我国国民经济持续、健康和稳定发展,在政治高度上也密切关系着如何更好地实现党的十八大提出全面建设小康社会目标、促进社会和谐与稳定的发展.房地产市场稳定的重要性关系到国计民生,文章简要地从法律的角度对维护我国房地产市场稳定进行分析和探讨,并提出个人的建设性意见.

[关 键 词]房地产；稳定；对策研究

一、我国房地产法律的立法历史发展

房地产法存在广义上与狭义上的区分.广义上的房地产法指的是对房地产关系进行调整、解释的所有的法律总称.包含了宪法、经济法、民法中所有关于房地产调整的的法律规定和行政规章等.而狭义上的房地产法是指全国人民代表大会立法的《中华人民共和国城市房地产管理法》.

从我国的房地产立法史上来看,基本可以分为三个发展阶段：

1.雏形阶段：新中国成立至上世纪70年代末这一阶段,是我国房地产法的立法的初级阶段,其立法特点主要有：（1）该时期的房地产立法主要以党的政策以及规章制度的形式出现.（2）消灭了土地私有制,实现国有化.土地供给由行政划拨,不承认土地的经济价值.城市住房实行非商品化.（3）立法数量少,程序混乱,缺乏；立法层次较低,不科学,不规范.

2.发展阶段：上世纪80年代初级—90年代中期,该阶段房地产法呈现的特点具有：（1）数量大,特别是1986年《中华人民共和国民法通则》、以及《中华人民共和国土地管理法》的出现,对使用权、土地所有权、农村建设用地、建设用地等诸多房地产关系做出了明确划分.（2）立法地位的提高.以前房地产的立法形式多以部门规章和政府政策为主,该时期已被法律、法规替代.在立法地位上发生了质的转变.（3）房地产法调整的范围和对象进一步扩大.调整对象从最初的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在涵盖了房产开发、建设、交易、抵押以及使用和消费.

3.20世纪90年代中期至今,自《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布至今,房地产法的立法重点侧重于完善.大量细则、地方性法规相继出现.

二、当前房地产法律的薄弱之处

(一)房地产开发管理的相关立法不足,存在漏洞

第一,房地产开发主谓不明,导致纠纷不断、资源流失、腐败多生.而涉外房地产企业存在的问题更为突出.而《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定多为政策性规定,在实际操作中界定不明,约束力不够,而执行过程中主观因素多,理性依据少,导致部分开发商钻法律空子；第二,土地使用权出让公开程度不够,透明度不高,暗箱操作现象频繁发生.而《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定：“有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式.采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价.”但对于这个“条件”却没有实际的规范,让有些人有机可乘,绝大多数是协议出让.为暗箱操作提供了可能.

(二)共有部分的所有权规定不明确

房产法律中专有部分较为混沌,与共有部分的关系不够明确,调整共有部分权属关系的法律规范尚不完善.物权法对建筑物的专有部分和共有部分的分界作了规定,但建筑物以外的共有部分,却没有进行完整的界定和规范.而现实中很多所有权纠纷都是围绕共有部分产生.如建筑区内的道路、绿化带等.

(三)房地产相关立法相对滞后,独立性差,内容上操作性不足

在我们国家,政策一般是我国房地产立法的主要基础,部门规章、地方性保护条例在实际操作中居主导地位,相关法律立法层次低.而在某些领域,国家利益直接取代法律规定,房产政策时常代替法律的作用,降低了法律效力；从立法层面上看,房地产立法层次较低,质量不高,体系不够严谨科学,各种层次的法律规范穿插重复；制约我国房地产事业的健康发展.

三、完善我国现行房地产法律体系的建议

在构建我国房地产法律体系时,要立法明确,法理依据充分,严格遵从基本法纲领,辅以各职能法为补充.我国房地产法律体系建设尚不完备,发展滞后,势必经历一定的曲折发展过程.而当前的基本法律已有用以解决我国土地管理问题的《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产法》等,今后要进一步规范土地的操作流程,规范销售行为,健全担保、抵押登记、房地产保险、资产处置等配套制度,推进我国房地产市场规范的进程.

政府对房地产市场的宏观调控中,房产法律和法规应发挥主导力量,以更为明确的形式将法制的形式固定到房产市场的规范中去.促进有序、稳定的房地产市场健康运行,而市场的秩序性是影响宏观调控效力的关键因素,而这一因素是由法律掌控的,法律对市场秩序的形成有主导力量,无法可循的市场同时也是无法调控的.所以,我国应以法制形式调控政策,减少地方保护政策对法律的干扰,以法律来规范市场秩序.

我们国家的房地产法律尚不完备,在当前阶段,我们要注重房地产法与其他法规的协同,充实有关房地产的法理内容,完善我国房地产法律体系.我们也看到了房地产的内容复杂且具有多面性,仅依靠房地产法律的建设是远远不够的,需要宪法、民法、经济法等一整套法律系统的协同规范,以此完善我国房地产法律体系.同时加强房地产法自身的修订、补充,对重复累赘的、定义不明确的要认真校对重新编撰,让法律依据更为清晰、明确.

[参考文献]

[1]贾培.关于我国房地产“政策”的法律思考[D].复旦大学2011

[2]刘菲.房地产投资信托法制规范研究[D].郑州大学2009

[3]刘加述.商品房销售法律研究[D].西南政法大学2010

[4]黄云龙.房地产业宏观调控政策研究[D].辽宁大学2010

[作者简介]卓予拉（1962—）,男,浙江温州人,浙江平宇律师事务所副主任,律师.