基于房地产抵押的法律问题

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【摘 要】房地产抵押,是我国法律中的一项内容,主要是指抵押人因为某种原因将自己的房产通过不转移占有的方式,合法的向抵押权人提供债务履行担保的一种行为.在房地产抵押的过程中,会牵连到我国房地产抵押的相关法律问题,需要抵押人和债权人格外的注意.

【关 键 词】房地产抵押；法律问题；债务履行担保

随着社会经济的发展和科学技术的进步,我国的法律制度正在逐步完善.房地产抵押是抵押人向债权人进行担保的一种方式,目前在我国的法律中已经有了明确的规定.但是在实际的房底产抵押过程中,会关系到很多其它的相关法律问题,容易产生一些纠纷.因此,在房地产抵押的过程中,抵押方和债券方应该全面了解相关的法律规定,保证房产抵押的合理性.

一、某房地产抵押案例

某包装印刷有限公司,为了解决自己的资金紧张问题,向某个财务公司借款870万元人民币.在借款的时候,该包装印刷有限公司把自己名下的国有土地使用作为贷款的抵押物,总共价值为1355.5万元.但是,在规定的期限内,包装印刷公司并没有按时的偿还贷款,财务公司向该地所述的法院提起了民事诉讼.法院在受理这起民事诉讼之后,根据该包装印刷公司的实际情况,宣布该公司破产.在包装印刷公司的破产过程中,因为债权方财务公司的抵押物优先受偿权没有得到体现,而且包装印刷公司的破产财产并不能够实现对所破产费用的清偿.法院对包装印刷公司的破产裁定,没有完全的实现财务公司的民事权益.因此,财务公司又向法院提起了行政诉讼和行政赔偿诉讼,要求国土规划局赔偿他们的相关损失.法院在进行一定的审理之后认为,房地产的抵押登记不合法.最后经过法院的审判,认定规划国土局应该赔偿财务公司的870万人民币和相关的经济损失.

二、房地产抵押的相关法律问题

根据上述案例可知,房地产抵押的过程中,会牵涉到多方的权益,引起一定的法律问题.因此,抵押人和债权人在签订房地产抵押合约的时候,需要抵押人和债权人全面的了解房地产抵押的相关法律,充分的考虑所有可能出现的影响因素,实现房地产抵押的合法性,保证房地产抵押的有效性,才能实现房地产抵押的重要作用.

(一)抵押权和房地产转让

房地产抵押的过程中,会产生抵押权.把自己名下的房地产合法的转让给他人,会形成房地产转让权.在房地产的抵押过程中,如果再次进行转让,就会产生抵押权和房地产转让权的法律关系.房地产抵押期间,抵押人如果要对已经办理过登记的抵押物进行转让,需要及时的通知抵押权人,并且告知受让人转让物已经被抵押的真实情况.如果已经抵押的房地产进行转让的时候,抵押权人或者受让人处于不知情的状态,抵押的房地产再次进行转让的行为属于无效行为,不被法律承认.在合法的抵押物转让过程中,如果转让抵押物的机制不符合其自身的价值,抵押人必须向抵押权人提供一定的担保.如果抵押权人没有提供相应的担保,抵押物的转让属于不合法行为.

(二)房地产抵押登记的担保原则

房地产的抵押人为了某些原因向债权人进行房地产抵押的过程中,还涉及到房地产抵押登记的担保问题.房地产抵押的担保行为,具有一定的法律原则和法定期限,需要抵押人和债权人在拟定合约的时候,具体的进行说明.随着我国《担保法》的颁布,越来越多的人都已经逐渐的接受和认同了《担保法》中“抵押不登记无效”的规定.这一内容,属于我国法律对房地产抵押过程中实施的强制登记制度.但是,对于房地产抵押担保的期限仍然缺乏明确的认识.对于房地产抵押过程中,抵押人是否可以自己对抵押期限进行设置的问题,我国的法律还没有明确的规定.因此,一旦涉及这项问题,也会对房地产的抵押造成一定的影响.例如,某房地产的抵押人在进行抵押的过程中,对抵押的期限作出了设置,但是在限定的时间内却没有向债权方拿回抵押的能力.在这种情况下,对房地产的判定问题,就会成为法院的一项难点.针对这种问题,要想从根本上解决,需要我国政府完善相关的法律.

(三)房地产抵押的限制

虽然我国的法律允许一些人或者企业利用自己的房地产进行抵押,但是在房地产抵押的过程中,还会受到一定的限制.在我国的《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》这两项法律法规中,对房地产的抵押设定了具体的限制.例如,房地产进行抵押的过程中,抵押人不能对房地产的土地所有权进行抵押.这要求抵押人在进行房地产抵押的过程中,应该区分房地产所属土地的性质,属于划拨方式取得的土地,是不可以进行抵押的.不能抵押的土地,还包括耕地、自留地、宅基地和自留山等一些归属于集体所有的土地.这些土地的使用权也是不能进行抵押的,但是这些土地的依法承包者,具有使用权的除外等.

三、结语

随着我国社会经济的发展,房地产行业得到了迅速的发展.大多数人都有属于自己的房产,房地产抵押已经成为一些债权人运用的主权担保形式.在房地产抵押的过程中,会牵连到一些相关的法律问题,只有全面的了解,才能保证房地产抵押的合法性.