当前我国地产开发企业财务管理重点

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摘 要 :房地产行业的发展,是中国经济体制改革和市场化进程的最有代表性的行业之一,它凝结了市场经济发展过程中的种种矛盾,也体现了市场经济不断发展的成就.在2008年、200年两次房地产调控与低潮中,对于大多数时间蓬勃发展的地产经济与地产企业而言,都遇到了不同程度的经营风险与财务风险.200年新“国十条颁布后,对于我国地产市场,存在着诸多的不明朗因素,对于地产开发企业来说,找准财务管理重点,对于平稳度过过渡时期,实现企业持续稳健成长具有现实意义.

关 键 词 :地产开发,财务管理,重点

中国改革开放迄今三十余年,经济发展取得了许多重大成就,各行各业均呈蓬勃发展之势.房地产行业也从改革开放初期,真正开始了自己的发展历程.在经过起步、调整推进、协调发展、房价调控等几个阶段后,如今遭遇了席卷全球的金融危机,进入深度调整期,这给房地产行业带来前所未有的考验.就财务角度而言,笔者认为应从如下方面考虑财务管理的重点:

一、财务风险防范

一地产公司财务风险分析

作为国民经济的基础性、先导性行业,房地产行业的特殊性以及重要性引起社会广泛关注,其行业以及行业财务风险管理具有许多鲜明的特点.以2008年我国地产市场低潮期为例,诸多知名地产商如富力地产、碧桂园、恒大地产、泛海建设、雅居乐甚至如万科都遭遇了不同程度的经营风险和财务威胁.具体表现为:

1.公司治理结构不完善.中国房地产上市公司治理结构基本上处于形式上完善而实际上缺乏实效的状态,在监管政策体系方面仍然存在真空地带.这样容易引发一系列管理问题,如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等.

2.资产负债率过高.由于房地产公司的投资项目的投资规模巨大,而其自由资本不能够一下子承受如此之大的资本支付,所以大多数房地产公司倾向于银行贷款进行项目投资,这就给公司的经营带来了较大的债务偿还风险,使得房地产行业成为了一个高负债率、高财务风险的行业.

3.资产的流动性差导致短期偿债压力大.由于房地产公司的流动资产主要是房地产存货,而房地产的变现周期较长、变现能力差,而多数房地产公司又有较多的长短期债务.对于长期债务来说可以通过长期的销售来应对债务的偿还,而对于那些短期的债务来说,可能由于无法在短期内筹集到足够的资金导致较大的财务风险,极易使公司陷入短期资金不足的危机.

4.盲目多元化侵蚀主营业务盈利能力.中国房地产公司多数一多元化作为预防企业出现财务危机的主要措施,然而,很多公司没有对自身的状态、条件以及所要进军的新行业进行充分的可行性研究,便盲目地进行多元化,由于对新行业缺乏足够的经验导致新行业不仅没有获得足够的利润和新近流入起不到对主营业务的保护作用,反而是多元化业务拖累主营业务,侵蚀主营业务的盈利能力,给房地产业务的财务管理带来麻烦.

二地产开发企业财务风险防范对策

1.完善公司治理机构.该方面,我们可以借鉴万科地产.以王石为代表的管理层,在数次权力层纷争中均通过各种资本手段、人脉资源等确保了企业在管理团队的带领下运行.使得企业保持了长期的发展战略.

2.保持合理的资产负债率.从总资产来看,香港五大房地产商资产额都相当大,其中新鸿基和长江实业在港币3000亿左右,净资产也超过港币2000亿,资产负债率较低,一般低于30%,总借款额占资产总额比率小,香港房地产商基本都是非常充裕的,这些财务表征均与国内的房地产商迥然不同.综上所述,香港大房地产商通常表现为资产总额大、负债率低、营业利润高但净资产收益率低.而同期国内另一标杆地产企业保利地产的资产负债率仍然偏高,平均居于70%以上数据均来源于证交所公告.央企地产公司尚且如此,地方中小地产开发企业的资产负债率往往更高.

3.提高资产流动性.如前所述保利地产 08、09年的流动资产中约有70%左右是存货,保利地产存货增长较大,故流动比率逐步提高,表现尚好,同时考虑到保利地产在前期拿地时成本较低,故跌价风险也较小.

4.地产企业的多元化问题.我国房地产开发企业往往是走开发――出售――物业管理的路子,特别是某些小的开发商,有可能其存在就只是为了开发一个项目楼盘.使我国的地产经济缺乏可持续发展的动力,在市场行情不好时,地产企业的风险增大. 而香港新世界集团是驰名香港十大华资财团和四大地产商之一,是香港具有领导地位的大型综合企业,辖下多家上市公司,业务遍及房地产、酒店投资、基础建设、电讯、展览中心、高科技产业、建筑、公共交通、百货等领域,更是中国迄今最大外来投资商之一.新鸿基集团、恒基兆业也都是著名的财团.目前我国万达集团,在这方面可谓是走到了其他地产公司前面.

二、资金管理体系

一内地开发企业资金运作模式分析

郎咸平教授曾抨击内地开发商过于激进的使用财务杠杆.在前文所述的内地地产公司往往具有较高的资产负债率也有提及.由于内地土地相关政策与香港有很大差异,譬如土地用途及闲置年限等.也就是说,内地地产商具备快速滚动开发的可能性和迫切性,从而为更高的财务杠杆创造了承受能力.由此可知,内地企业事实上是这样一种运行模式:房地产的核心是金融运作,地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节.这种模式的财务报表反映首先是资产负债率高,其次是轻存货,快.

但是,中国资本市场渠道和美国远远不能比,资本管制束缚太大.因此,所有的地产开发商几乎都陷入了快速滚动、高财务杠杆但融资渠道单一的通道中.因此,当产生的流不能使这样的高财务杠杆运转时,不少房地产商资金链危机就此爆发.2008年,富力地产、恒大地产、雅居乐、碧桂园等等集体遭遇生死风险.

二内地开发企业资金运作模式讨论

追求“大而全的地产公司运作模式,主要是以香港地产巨头为代表.而追求“小而精的分工模式,一般业内称为“美国模式.国内奉行美国模式的地产企业领导人主要是冯仑和王石.冯仑早在2003年就认为万通地产必须果断的由香港模式变为美国模式,由全能开发商转型为专业的房地产投资公司,并通过介入华尔街商业地产项目做出表率.王石一直推崇的“住宅专业化也是这样的一种实践理念.具体来说,内地开发企业在资金运作模式上应该考虑如下几个方面:

1.争取负债资金来源的多元化.如前所述,境内地产开发企业往往款项来源为银行借款,或向其他企业拆借.随着银监部门对银行放款与人民银行对企业间拆借资金管理的加强,这方面都会受到越来越多的限制.因此,首先,要根据企业发展状况、融资政策、项目未来回款情况等确定负债资金金额、来源.总的原则是,财务状况稳定、项目规模大、测算市场需求大、预计利润率高的项目,在借款时可以适当放宽.同时由于银行对于地产公司的自有资金有所限制,因此,企业在这种情况下要结合实际进行借款金额的考量.其次,尽可能多考虑不同的银行进行借款政策比对.争取最优惠贷款利率.再次,拟融资项目公司可通过集团协调,向本集团其他项目公司通过银行进行委托借款,并注意在条款、利息等方面满足税务局的相关规定,确保在土地增值税与企业所得税前顺利抵扣.

2.增加自有资本的累积.业内通常认为,一般采用/3自有资金,/3银行贷款,/3预售资金的资本权益结构比较安全合理.企业增加自有资本的方式主要有两种:一是增加利润,通过进行利润分配增加自有资本,二是吸收投资,增加企业的股本.前一种方式又包括增加营业利润、增加投资收益和调整利润分配方式三种方法,是一种长期而稳定的自有资本在增长方式.后一种方式具有快速积聚资本的特点,但是这种方式一般只是发生在企业刚成立或者是企业由于发展战略的需要而进行增资扩股时,一般可以使自有资本规模出现大幅上升,使企业资产规模迅速扩张,为下一步的战略实施提供可靠有力的保障.

3.合理安排偿债资金.一方面是合理考虑偿债资金先后的安排.另一方面,房地产企业的存货主要是储备土地、在建工程、待售房产.由于存货成本较大,从而造成企业流动资产比率较高,而房地产的不易变现性成为影响房地产企业偿债的一个重要因素.因此合理安排偿债资金还需要有周密的销售计划和收款计划,使存货早日变现.因为企业为房地产开发项目进行债务融资决策主要是基于项目开发后期以及开发完成后房屋的预售和销售,所以销售部门应做好各个阶段的销售,保证预售及销售资金的及时收回,配合财务部门将偿债资金准备充足,做到按时还款.由此也可以看出,企业内部各个部门间的紧密配合是非常重要的.

三、税务控制要点

一地产开发企业涉税事项

房地产项目从招投标、开发、建设到销售转让)过程涉及的税种有:企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、耕地占用税以及地方教育经费、副食品调节基金等.据估算,正常普通商品住宅的整体税负率高达销售收入的30-40%以上.为了提高设计水平与建筑产品品质,较多的地产公司聘请境外设计公司进行概念设计、交通规划、总体规划、形象设计等等,这还构成了专利权、非专利技术境外付汇代扣税问题.境外地产公司的进入,也需要为这些企业外籍人士代扣个人所得税.

近年来,随着房价的不断上涨,房地产行业被人们普遍认为是暴利行业,与暴利相伴的是房地产行业存在严重的偷税逃税现象.各地房地产企业因为偷、逃、漏税现象严重,征管困难,所以一直是税务机关稽查的重点.房地产企业普遍存在税务筹划意识淡薄、不知如何进行税务筹划、税务筹划人才短缺、偷漏税现象严重的客观现实.

二地产开发企业税务策略

对于内地开发企业而言,税务管理方面,需要做好两方面的工作:

1.照章纳税,减小税务风险.面对税法的不断完善,税收征管效率的不断提高,税收处罚力度的不断加大,房地产企业只有在税务筹划的基础上依法纳税、合法经营才能降低企业的涉税风险,合理合法地节税,增强企业竞争力,从而最终实现企业价值最大化.对于房地产开发企业而言,当前最为现实的做法就是按照税务行政主管部门逐步颁布的法规与细则,如土地使用税、土地增值税、涉外技术服务等税务新规,严格按其明细进行操作与纳税.

2.合理进行纳税筹划,减小企业整体税负.在现代企业财务管理活动中,税收与企业财务战略紧密相连.在国家对房地产严格调控的政策措施下,,房地产企业在国家及地方宏观经济及税收政策的背景下,如何将企业财务战略与税务筹划相结合,降低涉税成本,减少违法成本,实现企业健康、稳定、有序发展是房地产开发企业面临的重要课题.