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摘 要：房地产建安工程成本是房地产成本管理的重要工作,实现开发利润最大化的主要措施之一.论文根据房地产建安工程成本控制的实际经验,总结了成本控制的具体措施及方法.
关 键 词：房地产建安成本控制措施
中图分类号：C29文献标识码：A文章编号：1672-3791（2014）03（a）-0156-02
PreliminaryDiscussionontheConstructionandInstallationCostControlMeasuresofRealEstate
FuShenyuan1Hana2
（1.ShenyangChinaSeaResortRealEstateDevelopmentCompanyLimited,LiaoningShenyang110003,China；2.LiaoningProvincialCollegeofCommunicationsLiaoningShenyang110122,China）
Abstract：Thecostofconstructionandinstallationprojectistheimportantworkofmanagingcostofrealestate,whichisoneofthemeasurestorealizethemaximumprofitofdevelopment.Accordingtothepracticalexperienceofcontrollingthecostofconstructionandinstallation,thespecificmeasuresandmethodsofcostcontrolaresummarizedbythetext.
KeyWords：Realestate；Constructionandinstallation；Costcontrol；Measures
建安工程成本在房地产开发过程的全成本中,占有很大一定比例.因此,如何有效合理的控制项目建安成本,保证开发利润最大化,是房地产成本管理一项重要工作.
1建安工程成本控制的具体措施及方法
建安工程成本控制可分为几个部分[1～5],具体如以下几点.
1.1源头把控
（1）在设计阶段,通过多种方案经济性对比分析,择优选择,确保建安成本的合理分配与控制.
（2）定位和规划设计阶段,通过对多方案的地库与人防的配比、结构选型、布墙率、含钢量等影响建安成本的重要指标进行成本测算比较,从方案源头阶段进行控制.同时,收集、建立并建立不同方案设计的成本数据库,如：人防地库与非人防地库的配比、结构造型、布墙率、钢筋、模板、混凝土含量等结构指标相对应的各项单方造价等数据,为设计过程中进行经济型类比分析提供支持.
（3）施工图设计阶段,通过对墙积比、窗积比及材料选择的细致研究,优化成本的合理分配.成本部门与设计部共同讨论,制定项目产品配置标准及技术指标表.通过房地产开发的营销、设计、成本等多部门的共同协作,对墙积比、窗积比、材料选择等进行细致的研究和会审,优化成本的合理配置,制定出符合市场定位的项目产品配置,为施工图设计明确依据.
（4）确定成本控制目标值.根据前期的设计方案,依据项目产品配置,确定合理的成本控制目标值,为项目施工过程中成本管理提供成本参考.也对施工过程中的成本动态控制提供考核尺度.
1.2全程策划
成本动态平衡,严控批复成本.
在项目实施过程中,通过定期的成本分析会,对建安成本进行阶段性检讨,掌控成本动态变动情况,严禁超出成本控制值.若有成本超支情况,需对后期工程提出成本优化策略,以保证项目成本在可控范围.但成本控制也需同市场销售想结合,动态平衡.
一方面,要能够准确判断出哪些是对市场销售影响小而能显著降低成本的科目,从而在材料、工艺和配置等多方面进行优化（减配）,降低成本,确保销售,提高盈利.
另一方面,对于市场转暖或畅销的项目,通过适当提高配置标准,从而能显著提高市场销售率及售价的成本科目,进行材料、工艺和配置提升（增配）,追求利润最大化.
总之,成本管理要真正做到动态平衡,在严格控制批复成本的情况下,能够根据销售情况变化,做到可增可减,杜绝不顾市场的僵化管理.要做到真正以营销为目的,进行成本动态平衡管理.
1.3重点把控
严格把控重点工程成本招标.
制定合理的招标、评标流程,招标前,充分了解各种因素,评标时对价格合理性纵横向对比,从而达到严格把控成本科目不超支的目的.
（1）实行标前会制度.
在重点工程招标前,组织各部门进行标前沟通会,通过标前会,提前了解及掌控分判计划、承包范围与工作内容、配置标准与主要工艺、标段划分、承包方式、工期要求、分判模式、重要合同条款约定、重点成本方面采取的优化措施等,在上述内容都确定的基础上,是否能够有更加合理化的意见,已达到降低成本的可能.
（2）价格合理性纵横向对比方法.
评标报告中最为主要的价格合理性对比分析部分,可采用纵横双向对比的方法,即进行定标价格合理性分析时,不再仅仅同自己过往的项目进行对比,同时还要与其他第三方的价格进行对比,从而达到价格合理的目的.
1.4提高竞争力,打破价格壁垒
在招标时,多选择一些良好的承包单位.合作承建商的好与坏,与工程发展、价格成本有着直接的关系.通过引进新鲜的血液,形成强有力的价格竞争,从而打破价格壁垒,达到降低成本的目的.也可以利用各种资源平台,整合地区内的资源,多收集市场口碑好,有着积极合作态度,具有一定价格优势的承建商参加投标.
1.5大宗材料自行采购
对于建筑施工中,占比造价金额较大的大宗材料,自行进行采购,争取到较低的价格,例如：钢筋、混凝土、电缆、电线、管材等材料,既能够有效的降低部分成本,又能够更好的控制产品的质量,可谓一举两得.
1.6及时有效办理结算,严格把控结算审核
结算工作是成本控制的最后一道关卡,在工程开发过程中,往往有时候将重心及精力放在了工程的招标分判,而忽视了结算工作.
（1）过程变更签证及时处理.
结算工作的快与慢,取决于施工过程中的变更签证是否能够及时处理.因此,应当建立一套完成的变更签证的办理流程,能够在第一时间掌握所有的变更签证事项,并此建立变更签证台账.在每个月的月及时进行处理及梳理,不允许积压,当月变更签证必须当月完成.一方面,可以及时监控成本动态变动情况.另一方面,可以为结算打下良好的基础.
（2）提高成本人员的结算意识.
俗话说：编筐编篓,全在收口.结算是成本管控的最后一道关口,也是检验成本管控水平的最终衡量尺度.在大额算审核环节,对于每一份变更,每一份签证都要反复的推敲,对于不合理的事项,不合理的价格坚决不予审核,彻底扭转成本人员的想法和认识从而把好成本管理最后一道关.
2结语
通过以上的管理措施及办法,在项目开发的各个阶段可以建立一整套的成立管理控制体系.在成本控制管理方面,提高成本人员成本意识,强化专业技术能力,提升管理水平,通过不同的摸索,逐渐完善自己的控制体系,才能将成本控制工作做得越来越精,越来越细.