银川市住宅产业

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[摘 要]住房是人的最基本需求.新中国成立以来,尤其是改革开放以来,伴随着住房制度的改革和住房建设的推进,人民群众住房条件不断改善.近几年银川市委、市政府把住房问题作为最重要的民生问题之一,加快完善住房保障政策体系和制度建设,大规模建设针对中低收入住房困难家庭等群体的保障性住房,逐步形成了多层次、多元化的住宅供应体系,确保了房地产市场平稳、健康、有序发展.

[关 键 词]

一、银川市住宅产业发展情况概述

解放初期到改革开放以前,银川市住宅建设以满足城市居民最基本居住需求为主,房屋产权为公有产权,住房分配以“实物分配”方式为主,呈现出发展速度缓慢、居住水平不高（以土木结构平房为主）、基础配套设施较差、人均面积小的特点.

上世纪80年代中期到90年代末期,在国家有关深化城镇居民住房制度改革政策的支持下,银川随全国一起掀起了第一轮房地产开发建设热潮.期间,银川开始大规模实施危房改造工程,建设国家安居工程和公有住房出售,为住宅产业发展注入了生机和活力――商品住房开发建设逐步兴起,供应数量及种类不断增加,逐步形成了以住宅建设为核心的房地产业.

进入21世纪,银川住宅产业步入了稳步发展期,期间虽然受全国房地产市场影响,出现了投资与消费同步观望,暂时低迷现象,但整个市场总体呈现螺旋式上升、快速、健康、稳定发展的态势.住宅市场也从不完善、不健全,逐步发展成为一个市场化程度高、体制健全、稳定发展的市场.住宅产业发展既改善了居民居住条件,也完善和提升了城市功能,促进了地方经济发展.

二、银川市住宅产业发展现状分析

(一)住宅市场分析

1、商品住宅市场比较活跃,供需基本平衡.从银川市房地产市场供给看,2006-2010年,市辖三区商品住房预售面积（供给数量）从188万增加到368万,呈逐年增长态势.从需求看,新开发商品住房备案面积从210万增加到316万,也呈逐年增长态势；截至2010年底,市辖区商品住房累计空置面积62.68万,同比减少9.4%.2010年商品住房供销比例为1.16：1,供给略大于需求.

2、商品住宅价格涨幅较大,房价略高.从价格涨幅看,银川市辖区商品住房合同备案均价从2005年2108元/,增加到2010年4234元/,价格绝对额涨幅达到2126元/.2009年银川市房价收入比为6.86倍,房价略高.与国内其它城市房价比较看,无论是房价收入比还是商品住宅价格,银川比上海、北京等国内一线城市低很多,和同处西北地区的其它省会（首府）城市比,银川市商品住房价格和房价收入比居于中等水平.

3、不同收入水平人群的房价收入比分析.平均收入水平计算的房价收入比反映的是总体平均水平.比较不同收入阶层的房价收入比,能够真实反映居民的购房能力.按照居民收入分组计算的银川市不同收入阶层房价收入比看,最低收入组居民和低收入组家庭的房价收入比很高,2009年分别达到了24倍和13.3倍,大大超出了这些家庭的承受能力；而最高收入家庭房价收入比很低,2OO8年只有1.9倍,2009年为2.8倍；高收入组居民家庭的房价收入比也很低,2009年仅为3倍.可以看出不同收入阶层的居民购买力与房价相差较大,需加大保障性住房建设力度,保障低收入家庭的住房需求.

(二)住宅价格上涨原因

近几年银川市房价上涨既有企业追逐较高利润和开发成本增加、城市化进程加快等刚性因素,也有盲目追涨等非理性因素,是各种因素综合形成的结果.

（1）企业追逐较高利润和开发成本增加,对房价产生推动作用.在房地产市场供需两旺状态下,处于有利位置的房地产开发企业主动根据市场需求,顺势提高利润抬高房价.同时,受全国一线城市住宅价格上涨的影响,银川房地产开发企业也跟风逐流,推动银川房价上涨,加之近年来房地产丰厚的投资收益,吸引了更多的社会资金投入房地产业.另外,由于房屋品质、配套设施、小区环境等的不断提升增加了住宅建设成本.

（2）住房供给结构不平衡.中小户型供应量,尤其是90以下户型虽然供应量持续放大,但仍难以满足持续增长的需求.

（3）消费性需求增长较快.2005-2010年,银川市人均可支配收入逐年增长,人们对住宅的改善性需求旺盛,环境优美、就学方便的住宅不断热销.同时,由于城市化进程的不断加快,进入城市的人口数量不断增长,形成了大量的刚性需求.随着“两个最适宜”城市建设的深入推进,银川市作为区域中心城市的地位日益凸显,对毗邻地区辐射力逐渐增强,吸引了大量外来人员投资置业,外来购房人员比例逐年增加.另外在预期房价上涨的情况下,人们存在买涨不买跌心理,把住宅作为保值、增值的投资产品,助推了商品住宅价格的上涨.

三、银川市住宅产业发展前景分析

通过自然增长法对住宅需求进行预测,预计：“十二五”期间银川市辖三区住宅需求量约为1700万；采用回归分析法预测银川市辖三区住宅需求量约为1300万.综合自然增长和回归分析的预测结果,银川市“十二五”期间的住宅需求约为1600万.

综合近年来银川市住宅市场供需、价格情况,参照国内一线城市的发展经验,以及住宅市场发展的一般规律,可以初步判断,在国家宏观经济政策调控下,银川市住宅价格总体保持基本稳定态势.随着房地产市场调控力度的不断加大,限价房、经济适用住房等保障性住房以及小户型普通商品住房的大量上市销售,既增加了住房供应数量,也稳定了居民对住房价格的预期；在房价涨幅低于城镇居民收入增长幅度的条件下,有购房能力的中等收入群体的房价收入比可保持目前水平,甚至会有所降低,同时伴随着住房困难的中低收入家庭逐步实现应保尽保,即使高收入群体的房价收入比有所提高,总体房价收入比仍相对保持在一个稳定的水平,甚至会有所降低.

(三)住宅市场发展环境分析

从政策环境看,随着新一轮西部大开发战略深入推进,自治区党委提出要实现经济社会跨越式发展,继续坚定不移地实施中心城市带动战略,银川市提出“十二五”末全面实现“两个最适宜”城市建设目标和基本建成全面小康社会,为住宅产业发展提供了有力的政策支持和发展机遇.

从区域发展环境看,一方面,银川是宁蒙陕甘毗邻地区500公里范围内的区域性中心城市,辐射带动作用较强；另一方面,随着“两个最适宜”城市的全面建成,城市化进程加快,城市功能的进一步完善和城市品位的提升,会吸引周边地区更多的人到银川投资、置业、居住.

从经济社会发展趋势看,预计2015年银川市总人口达到220万,其中非农业人口160万,城市化率“十二五”末达到73%左右,年均增长1.5个百分点,城市人口的不断增加,城市规模的扩张,必然导致银川市住宅供应及住房需求持续增长.

从改善性需求潜力看,2005-2009年银川市存量房成交面积呈现逐年上涨的态势.2009年银川市存量住宅成交套数约16000套,其中100平米以下住宅占总成交套数的80%,而随着人均可支配收入的增长,生活条件的改善,小户型住宅将难以满足家庭的居住需求,未来改善性需求潜力将逐渐被挖掘.

从住宅产业自身发展看,银川市房地产市场与经济发达城市相比还有较大的发展空间,在西北省会城市中处于中等水平,房地产投资、需求将会较快增长.房地产作为保值增值的首选投资理财产品,已经逐步被老百姓所认可,而住宅投资又是房地产投资中最易操作、最为平稳的产品,因此未来对住宅的投资性需求也将逐步增长.