由房地产需求看房地产价格

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摘 要：最近几年,房地产成了社会和谐的核心问题,房地产陷入屡调屡涨的“怪圈”,购房者对房地产价格的不断大幅上涨感到恐慌与无奈,高企的房价严重影响了年轻人的幸福感.影响房价的因素很多,包括开发商、政府、银行和消费者需求等因素.本文从房地产消费和投资两大基本需求出发,应用消费与投资需求理论,结合房地产行业特征,对房地产价格进行深入研究和分析,阐明了目前中国房地产市场由投资性需求而不是由消费性需求主导的现状.

关 键 词：房地产需求价格

全国房价的持续上涨表明新“国五条”正面临失效的尴尬,房地产屡调屡涨的“怪圈”仍未打破.投资者很快恢复了信心,居高不下的房价似乎成为青年人始终摆脱不了的梦魇.

从2003年起,政府三令五申,出台众多包括“限购限贷”在内的调控政策,但结果都成了“空调”,在经历了屡次期望到失望的过程后,人们似乎认可了房价越调越高的常态.

当下,房地产成了社会和谐的核心问题,那么是什么在推高房价呢?对于房地产而言,正常的“需求”当然是居住、办公、商业等,但它除了可以满足人们居住等的消费需要之外,还可以成为投资品,可以收取租金或再出售,赚取买卖的差价.这样,房地产就包含了消费和投资的双重属性.消费属性主要取决于供给和需求,供给和需求达到均衡点就会形成均衡价格.但投资属性就不会遵循上述规律了,投资品的价格决定于对未来收益与风险的预期,预期收益高风险低需求就会增加,价格就上涨,反之亦然.

那么是消费需求,还是投资需求在推高中国房价上涨?

先说房地产的消费需求,主要指居住性需求,中国人口众多,年轻人结婚要买房,人们想要住更大、更好、更多的房子,城镇化的继续推进.这种情况下供应永远无法满足需求,导致房价只会涨,不会跌.

事实是这样吗?

中国人口众多,这个我们每个人从小都知道,但是经过三十多年的计划生育政策,中国劳动人口比重出现十年来首次下降,中国人口出现红利逐步消失和老龄化的趋势,中国人口结构改变的时间节点正在加速到来,我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平.人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构.预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道,而人口结构影响房地产需求进而影响房地产走势似乎是一个逃不出的“铁律”.

不说中国大量家庭实际拥有的房产有两套、三套甚至更多,可以说帮儿子、孙子的婚房都准备好了.光以人口结构的变化来看,中国新婚家庭的数量实际也会随着时间的推移和人口结构的变化而逐渐减少.随着房地产价格有朝一日的转向,新婚家庭的购房动机也会有可能在某一天突然转弱或完全销声匿迹.

全国家庭现住房完全自有率为84.7%.全国家庭的平均住房面积为116.4平方米,人均住房面积为36.0平方米.即使和很多地广人稀的发达国家相比也并不显得窘迫.从另一个角度,如果只是消费属性的话,房价上涨估计也会导致家庭放弃购房的需求,改为租住,或是推迟住更大面积住房的改善型需求.

中国过去三十年经济增长很大程度上得益于城镇化的进程,城镇人口占总人口的比重达到50%；沿海发达省份的常住人口占的比重增加,内陆欠发达地区的比重下降.基于过去三十年的成绩,就算今后十年政府再怎么推动城镇化,城镇化发展的速度也不可能和过去三十年的城镇化相比.在有关城镇化的相关改革中,强调有序推进城乡规划、基础设施和公共服务一体化；有序推进农业转移人口市民化.城镇化的路径,不会再是过去的造城、修路、搭桥、盖房的模式.因此,城镇化进程对房地产市场,算不上是一条新消息.

对于房地产的居住性需求,一旦市场掌握了,就不应该对价格有太大的影响.居住需要真的就无法得到满足吗?关于全国空置房的统计,权威部门选择集体失语,笔者当然更没有能力提供一个可靠数据,但仅用“夜间目测”这一简单方法,其结果也许就令人咋舌.一些地方所谓“鬼城”的存在,已经说明市场价格严重偏离了平衡价.

那么是什么导致房地产价格一次又一次爆发式的上涨,能够在短短几个月内会上涨百分之二十、三十?显然是由房地产的投资需求造成的.

投资需求影响投资者决策的主要因素是预期收益率和预期风险.

对于中国的普通百姓,投资渠道相当有限,主要是存款或者理财、黄金、股市、房产这几类.存款在通胀背景下肯定是要亏损的,理财产品的收益率也在日益降低,黄金被大妈买后被套住了,能在股市赚钱的人更是少之又少.房产投资几乎成了唯一能够抵抗通胀的投资.

值得注意的是,随着房价的快速上涨,许多城市的年租金只是房价的百分之二都不到,房价租金比不断攀升,偏离国际公认的合理范围十分明显.如果以收益率低于银行存款利率和CPI的房租来看,房地产投资不可能引起投资者的兴趣.

投资者之所以不在乎租金回报率,其实看重的就是房产的增值,买房只是为了短期内买入卖出赚差价,并不为了长期持有.房租这一房地产基本面的价值,早就被房地产投资者抛在脑后了.

中国房地产在过去十年的涨幅,大大超过了中国经济的涨幅,也让全球震惊.许多普通百姓都经历了辛苦一年赚的钱最终还赶不上房价增幅的无奈,中国的家庭和投资者也早就习惯了每年至少百分之二三十的房地产升值步伐.过去十年,房地产经历了数次调控,房价非但不降,反而大幅上涨,更加坚定了投资者的信念：房地产投资不但收益高,而且无风险.只要房地产一年增值百分之二十,谁会去在乎那点低得可怜的租金收益呢?

值得所有投资者考虑的,是某一个投资或投机项目的风险或收益的可持续性.随着价格的逐步攀升,目前的买房者更需要考虑的是：房价的这种上涨趋势是不是可以持续.

房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者.随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫.泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂,它的本质是不可持续性.

从20世纪70年始积累,到90年代初期破裂的日本地价泡沫,是历史上影响时间最长的房地产泡沫,从1991年地价泡沫破灭到现在,日本经济始终没有走出萧条的阴影.

黄金价格从2001年的最低点255.95美元/盎司到2011年的最高点1850美元/盎司,十年间累计涨幅超过7倍,然而最近黄金价格的大跌,说明资产价格不可能只涨不跌,很多时候,价格上涨得越多,下跌往往也越快.

预期改变往往难以预料,只有预期改变时,我们才知道什么是泡沫.