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房贷险经历了从“香饽饽”到“鸡肋”的翻天覆地变化
央行的频频加息,对于按月还款的工薪房贷族来说,还款压力正越来越大,迫切需要购买保险减压.以往冷清的房贷险市场也变得热闹了起来,房贷险渐获青睐.
房贷险变革重生.
作为一种履约保证保险,房贷险在推出至今长达8年的时间里,各方质疑不断.经历了从“香饽饽”到“鸡肋”的翻天覆地变化.近期,随着央行的频频加息,个人住房贷款每月还款额不断创新高,“房贷负翁”违约概率加大,尤其是对于按月还款的工薪房贷族来说,还款压力正越来越大,迫切需要购买保险减压.加之房贷险在诟病中不断推出改良,房贷险的市场地位正在被逐渐打回原型,以往冷清的房贷险市场也变得热闹了起来,房贷险渐获青睐.
上海保监局发布的第二季度保险统计数据也显示,由于不含保证责任的房贷险业务随着上海房地产市场升温,出现了较大的增长,上半年保费收入1.27亿元,同比增长215.11%,而一季度的数据是同比减少了34.01%.
加息重压房贷族
自2004年10月29日以来,央行已先后8次上调利率,虽然在大部分人眼中,每次涨幅都显得“微不足道”,但量变的结果最终带来的影响是深远的, 最近一次加息后,5年以上商业贷款利率达到7.56%,而2004年的基准利率还是5.76%,上调了180个基点,另外,一年期贷款利率更是比2004年10月首次上调前的利率猛增了32%.
对于已经签约的购房者来说,今年为止的4次加息都将在明年1月1日开始正式执行,贷款人月供势必猛涨,若以总额40万元,期限20年的住房按揭贷款为例,利率为5.76%时,每月需还款2810.62元,今年8月后基准利率调整为7.56%,每月需还款3237.06元.增加426.44元,从总体来看,总还款额要比2004年加息前增加约10万元.由于很多“房贷负翁”事业刚起步,这个数字对这一族来说并不是一个小数目.
而且中国目前已经进入了加息通道,在人民币汇率上升与利率上升也即通胀压力不变的双重预期下,预计今年利率还可能继续往上调.利率上升对房地产影响巨大：一是牵涉经济基本面房价会继续上涨；二是按月还贷的工薪族的成本会成倍上升,收入增长赶不上利率增长的步伐.并且,货币政策的影响是不分自住与投资的全方位打击,其中最大的自然是工薪房贷一族.
还款额的增加直接导致违约率的攀升,虽然目前个人房贷仍然是优质贷款,而且银行也不再强制要求购买房贷险,但监测数据显示,违约比例已经上升.据上海银监局统计,2004年上海中资银行房贷的平均不良率只有千分之一左右,到去年末,上海中资银行个人房贷的平均不良率已上升到千分之九左右,预计随着央行继续加息,这一比例还会上升.
“房贷险有存在的必要,房贷险设计的初衷就是要保证房贷资金的安全,只是目前业务开展并不如意.”平安保险北京营业部一位不愿透露姓名的负责人在接受记者采访时表示,购房人面临的风险主要是违约、人身意外以及财产损失等,这个产品能够有效地缓解这些风险.
房贷险理性回归
早先在买房子的时候,各银行普遍规定,购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险.购买房贷险的目的：一是保证贷款最直接和有效的收回,二是保证房屋作为抵押物的安全.但该险种被保险人和受益人都是银行,购房者只有掏钱的份.
虽然这样的房贷险推出后备受诟病和广泛质疑,甚至遭到中消协炮轰,但是银行和保险公司却是乐此不疲,对于银行来说,个人房贷一直是优质贷款,违约率极低,但能赚取高额的手续费.对保险公司而言,这类保险赔付率极低,保险公司一度将房贷险视为“稳赚不赔”的产品,而买单者却是购房者.
事情的真正变化来源于加息背景下的提前还贷.从2004年开始,央行频频加息,房贷族的还款额因此不断增高,而股市持续火爆,部分购房者纷纷加入提前还贷计划,保险公司遭遇退保潮,然而支付给银行的高额佣金却无法收回,保险公司在该项业务上的收入急转直下,一度出现亏损.
房贷险的急剧萎缩让保险公司甚至保监会都难以安然处之.早在去年6月底,保监会下发通知,对房贷险的贷款金额、保险期以及缴费方式等进行了严格规定,力促房贷险的升级换代.同时,保险公司也开始自救行动,加快房贷险新品的推出.
如今市面上的房贷产品,不仅将受益人变成了购房者,而且在还贷保障方面作了诸多改良,新保险规定,投保人在还贷期间,一旦发生意外导致死亡或伤残,保险公司即代为偿贷,既不向投保人或其家人追索代偿款,也不收回购置房产.
平安财险相关人士还介绍说,新房贷险还会帮购房者省钱.因为老房贷险要求购房者一次性缴纳保费,新房贷险则可以选择每年交一次保费.站在客户立场来看,房贷险“趸”改“期”,有利于减轻购房者一次性缴清保费的压力.
此外,为应对市场的不景气,房贷险产品的设计也增加了很多新的元素,多家保险公司推出了新产品.一些保险公司推出的寿险类房贷险还提供人身意外保障,又具备了一定的理财作用.与强制房贷险中的还贷保证保险不同的是,寿险类房贷险中身故或伤残的原因不仅包括意外还兼顾疾病,这解决了多数借款者比较担心的问题.也有保险公司在房贷险的转换上做文章,可以将退保后的全部或部分金额转成家财险,转换的同时可享受较大的费率优惠,这都为购买房贷险的新贷款人提供了多种选择.
保险专家建议,“房贷负翁”应科学规划住房消费,在积极选择好房贷产品、以及“边还贷、边孳息”的具有理财功能的还贷方式的同时,也应该向银行或者保险公司咨询购买相关的房贷产品,充分防范风险.